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Über den Autor
Rechtsanwalt Stefan Weidner schreibt seit vielen Jahren über rechtliche Aspekte für Schwule und Lesben im Schwulst. In seiner Stuttgarter Kanzlei bietet er Rechtsberatung und Vertretung in allen Rechtsgebieten. Mehr Infos∞
Lebenspartner bewohnen oft eine gemeinsame Mietwohnung. Die frühere Situation von schwulen und lesbischen Paaren gegenüber dem Vermieter war oft nicht zufriedenstellend. Durch das Lebenspartnerschaftsgesetz und das am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz hat sich dies geändert. Nicht nur eingetragene Lebenspartner, sondern auch Schwule und Lesben in "wilder Partnerschaft" genießen nun den Schutz einzelner Vorschriften des Mietrechts.
In Zeiten des LPartG und des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz fragen sich viele, ob sich Schwule und Lesben heute bei der Wohnungssuche gegen Diskriminierung wehren können. Leider eröffnen die Schutzvorschriften des Mietrechts bis heute keine Möglichkeit, den Vermieter zu einem Vertragsabschluss zu zwingen. Der Vermieter kann sich durchaus weigern an Schwule und Lesben zu vermieten, auch wenn diese eine LPart eingegangen sind. Den Wohnungssuchenden trifft jedoch keine Pflicht, von sich aus darauf hinzuweisen, dass er mit seinem Partner einzuziehen gedenkt. Anders ist es jedoch, wenn in einem „Selbstauskunftsbogen“ ausdrücklich danach gefragt wird und dieser Fragebogen wissentlich falsch ausgefüllt wird. Hier hat der Vermieter dann die Möglichkeit den Mietvertrag anzufechten, mit der Wirkung, dass dieser als nicht abgeschlossen gilt.
Werden beide Lebensgefährten Vertragspartner des Mietvertrages, macht dies einen erheblichen Unterschied zu dem Fall, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag abschließt. Denn nur der Vertragspartner kann vom Vermieter die Überlassung der Wohnräume fordern oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verlangen. Umgekehrt kann der Vermieter nur von seinem Vertragspartner die Miete einfordern. Sind beide Vertragspartner, können auch beiden alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag einfordern. Der Vermieter kann dann aber auch von jedem der Partner allein die Zahlung der gesamten Miete verlangen. Der eine Partner kann in dieser Konstellation dann auch nicht einwenden, er müsse nur für die Hälfte der Miete aufkommen. Die Aufteilung der Mietkosten ist allein die Sache der Partner untereinander. Dies gilt sogar dann, wenn sich die beiden irgendwann trennen sollten.
In diesem Fall besteht auch keine Möglichkeit, sich alleine aus dem Mietvertrag zu lösen. Eine Kündigung kann nur durch beide Mieter gemeinsam gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Wenn die Partner keine LPart eingegangen sind, kann der Partner von seinem Ex-Freund die Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung jedoch verlangen und notfalls einklagen. Sollen beide Partner Parteien des Mietvertrages werden, so müssen auch beide im Vertrag als solche bezeichnet werden. Außerdem müssen beide den Vertrag unterzeichnen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine LPart eingegangen wurde oder nicht.
Ist zunächst eine Wohnung vorhanden, stellt sich oft die Frage, ob der Mieter seinen Partner mit in die Wohnung aufnehmen darf. Hier kommt es darauf an, ob eine LPart eingegangen wurde oder nicht. Besteht eine LPart, so muss der Vermieter für eine Aufnahme nicht gefragt werden, denn die Aufnahme des Lebenspartners in die Mietwohnung stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Erforderlich ist nur, dass dem Vermieter der Einzug des Lebenspartners bekannt gemacht wird.
Besteht jedoch keine LPart, so muss vor dem Einzug des Partners die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Und zwar unabhängig davon, ob sich der Partner an den Mietkosten beteiligt oder nicht. Wird die Erlaubnis nicht eingeholt, so besteht ggf. Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann jedoch seine Zustimmung nicht grundlos verweigern. Das Gesetz gibt dem Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubniserteilung zu verlangen, wenn an der Aufnahme einer dritten Person ein berechtigtes Interesse besteht. Soll der Partner in die Wohnung aufgenommen werden, ist ein solches berechtigtes Interesse gegeben. Allerdings gilt dies nur, wenn das „Interesse" an der Aufnahme des Partners in die Mietwohnung eindeutig nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Dies führt immer dann zu Problemen, wenn aufgrund des geringen Abstands zwischen dem Mietvertragsabschluss und der Aufnahme des Partners die Vermutung nahe liegt, dass die Aufnahme von vorneherein geplant war, und nur deshalb verschwiegen wurde, weil der Mieter mit dem Widerstand des Vermieters rechnete. Die Erlaubniserteilung kann notfalls auf dem Weg der Klage erreicht werden.
Würde es aber zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, so könnte der Vermieter seine Erlaubnis mit Recht verweigern. Ebenso, wenn in der Person des Partners ein wichtiger Grund vorhanden wäre, der zur Erlaubnisverweigerung berechtigte. Die sexuelle Identität, Nationalität, Erkrankung an AIDS oder Arbeitslosigkeit stellen aber keinen wichtigen Grund dar. Ein solcher würde z. B. vorliegen, wenn eine mutwillige Störung des Haufriedens oder aber mutwillige Beschädigungen an der Wohnung ernsthaft zu befürchten wären.
Unter Umständen kann der Vermieter seine Erlaubniserteilung aber von der Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.
Auch bei einer Trennung besteht ein bedeutender Unterschied, ob es Lebenspartner oder Lebensgefährten sind, die sich trennen. Leben Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden (§ 14 LPartG). Darüber entscheidet das Familiengericht.
Können sich die Lebenspartner anlässlich der Aufhebung ihrer Partnerschaft nicht über die gemeinsame Wohnung einigen, kann das Familiengericht die Wohnung einem der beiden zur alleinigen Benutzung zuweisen (§ 18 LPartG). Waren beide Partner Mieter der Wohnung, so bestimmt das Gericht, wer von beiden das Mietverhältnis alleine fortsetzen darf. Wenn nur einer der Lebenspartner Vertragspartei des Mietvertrages war, so kann das Gericht sogar bestimmen, dass der andere in das Mietverhältnis eintreten soll. Der ursprüngliche Mieter muss dann die Wohnung verlassen.
Bei Lebensgefährten findet das LPartG natürlich keine Anwendung. Eine gerichtliche Wohnungszuweisung scheidet damit aus. Hier kommt es entscheidend darauf an, ob beide Partner Parteien des Mietvertrages waren oder nicht. Waren sie beide Vertragsparteien, müssen sie in Absprache mit dem Vermieter selbst bestimmen, wer von ihnen das Mietverhältnis in Zukunft alleine fortsetzen soll. Können sie sich nicht einigen, bleibt ihnen nur die gemeinschaftliche Kündigung.
Ist nur einer Mieter der Wohnung, muss im Falle der Trennung natürlich der andere die Wohnung verlassen. Der Mieter darf den anderen aber nicht einfach aussperren, sondern muss gegen ihn ein Räumungsurteil erwirken und mit der Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Gegen unzulässige Eigenmacht (Auswechseln der Türschlösser) kann der andere eine einstweilige Verfügung erwirken.
Was passiert jedoch wenn ein Partner stirbt. Oft besteht die Angst, dass der überlebende Partner die bisher gemeinsame Wohnung verlassen muss. Waren beide Partner Vertragsparteien des Mietvertrages, so führt der überlebende Partner ganz einfach das Mietverhältnis alleine fort. Unabhängig davon, ob eine LPart eingegangen worden war oder nicht. Aber auch wenn der verstorbene Partner alleine Mieter der Wohnung war, muss der Überlebende diese nicht verlassen. Hier bestimmt das Gesetz, dass der überlebende Partner in das Mietverhältnis eintritt. Voraussetzung ist aber, dass er schon vor dessen Tod mit diesem zusammen in der Wohnung gelebt hat. Diese gesetzlichen Regelungen über den Eintritt des Partners in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters sind unabdingbar. Eine Bestimmung im Mietvertrag, die einen solchen Eintritt ausdrücklich ausschließt, ist kraft Gesetztes unwirksam. Gleiches gilt für die Regelung bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Überlebenden, wenn beide Mieter waren.
Selbstverständlich ist der überlebende Partner nicht gezwungen, die Wohnung beizubehalten. Innerhalb eines Monats, von dem Zeitpunkt an gerechnet, zu dem ihm der Tod des Partners bekannt wurde, kann der Verbliebene, der bisher nicht selbst Mieter war, gegenüber dem Vermieter erklären, dass er nicht in das Mietverhältnis eintreten wolle. Der Eintritt gilt dann als von Anfang an nicht erfolgt. Waren beide Partner Mieter der Wohnung, so kann der Überlebende das Mietverhältnis ebenfalls innerhalb eines Monats, gerechnet ab dem oben genannten Zeitpunkt, außerordentlich kündigen.
SchwulstRecht
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Mietrecht auch für Schwule und Lesben
von Rechtsanwalt Stefan Weidner, Stuttgart, für Ausgabe 83, September 2009Über den Autor
Rechtsanwalt Stefan Weidner schreibt seit vielen Jahren über rechtliche Aspekte für Schwule und Lesben im Schwulst. In seiner Stuttgarter Kanzlei bietet er Rechtsberatung und Vertretung in allen Rechtsgebieten. Mehr Infos∞
In Zeiten des LPartG und des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz fragen sich viele, ob sich Schwule und Lesben heute bei der Wohnungssuche gegen Diskriminierung wehren können. Leider eröffnen die Schutzvorschriften des Mietrechts bis heute keine Möglichkeit, den Vermieter zu einem Vertragsabschluss zu zwingen. Der Vermieter kann sich durchaus weigern an Schwule und Lesben zu vermieten, auch wenn diese eine LPart eingegangen sind. Den Wohnungssuchenden trifft jedoch keine Pflicht, von sich aus darauf hinzuweisen, dass er mit seinem Partner einzuziehen gedenkt. Anders ist es jedoch, wenn in einem „Selbstauskunftsbogen“ ausdrücklich danach gefragt wird und dieser Fragebogen wissentlich falsch ausgefüllt wird. Hier hat der Vermieter dann die Möglichkeit den Mietvertrag anzufechten, mit der Wirkung, dass dieser als nicht abgeschlossen gilt.
Werden beide Lebensgefährten Vertragspartner des Mietvertrages, macht dies einen erheblichen Unterschied zu dem Fall, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag abschließt. Denn nur der Vertragspartner kann vom Vermieter die Überlassung der Wohnräume fordern oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verlangen. Umgekehrt kann der Vermieter nur von seinem Vertragspartner die Miete einfordern. Sind beide Vertragspartner, können auch beiden alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag einfordern. Der Vermieter kann dann aber auch von jedem der Partner allein die Zahlung der gesamten Miete verlangen. Der eine Partner kann in dieser Konstellation dann auch nicht einwenden, er müsse nur für die Hälfte der Miete aufkommen. Die Aufteilung der Mietkosten ist allein die Sache der Partner untereinander. Dies gilt sogar dann, wenn sich die beiden irgendwann trennen sollten.
In diesem Fall besteht auch keine Möglichkeit, sich alleine aus dem Mietvertrag zu lösen. Eine Kündigung kann nur durch beide Mieter gemeinsam gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Wenn die Partner keine LPart eingegangen sind, kann der Partner von seinem Ex-Freund die Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung jedoch verlangen und notfalls einklagen. Sollen beide Partner Parteien des Mietvertrages werden, so müssen auch beide im Vertrag als solche bezeichnet werden. Außerdem müssen beide den Vertrag unterzeichnen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine LPart eingegangen wurde oder nicht.
Ist zunächst eine Wohnung vorhanden, stellt sich oft die Frage, ob der Mieter seinen Partner mit in die Wohnung aufnehmen darf. Hier kommt es darauf an, ob eine LPart eingegangen wurde oder nicht. Besteht eine LPart, so muss der Vermieter für eine Aufnahme nicht gefragt werden, denn die Aufnahme des Lebenspartners in die Mietwohnung stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Erforderlich ist nur, dass dem Vermieter der Einzug des Lebenspartners bekannt gemacht wird.
Besteht jedoch keine LPart, so muss vor dem Einzug des Partners die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Und zwar unabhängig davon, ob sich der Partner an den Mietkosten beteiligt oder nicht. Wird die Erlaubnis nicht eingeholt, so besteht ggf. Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann jedoch seine Zustimmung nicht grundlos verweigern. Das Gesetz gibt dem Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubniserteilung zu verlangen, wenn an der Aufnahme einer dritten Person ein berechtigtes Interesse besteht. Soll der Partner in die Wohnung aufgenommen werden, ist ein solches berechtigtes Interesse gegeben. Allerdings gilt dies nur, wenn das „Interesse" an der Aufnahme des Partners in die Mietwohnung eindeutig nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Dies führt immer dann zu Problemen, wenn aufgrund des geringen Abstands zwischen dem Mietvertragsabschluss und der Aufnahme des Partners die Vermutung nahe liegt, dass die Aufnahme von vorneherein geplant war, und nur deshalb verschwiegen wurde, weil der Mieter mit dem Widerstand des Vermieters rechnete. Die Erlaubniserteilung kann notfalls auf dem Weg der Klage erreicht werden.
Würde es aber zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, so könnte der Vermieter seine Erlaubnis mit Recht verweigern. Ebenso, wenn in der Person des Partners ein wichtiger Grund vorhanden wäre, der zur Erlaubnisverweigerung berechtigte. Die sexuelle Identität, Nationalität, Erkrankung an AIDS oder Arbeitslosigkeit stellen aber keinen wichtigen Grund dar. Ein solcher würde z. B. vorliegen, wenn eine mutwillige Störung des Haufriedens oder aber mutwillige Beschädigungen an der Wohnung ernsthaft zu befürchten wären.
Unter Umständen kann der Vermieter seine Erlaubniserteilung aber von der Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.
Auch bei einer Trennung besteht ein bedeutender Unterschied, ob es Lebenspartner oder Lebensgefährten sind, die sich trennen. Leben Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden (§ 14 LPartG). Darüber entscheidet das Familiengericht.
Können sich die Lebenspartner anlässlich der Aufhebung ihrer Partnerschaft nicht über die gemeinsame Wohnung einigen, kann das Familiengericht die Wohnung einem der beiden zur alleinigen Benutzung zuweisen (§ 18 LPartG). Waren beide Partner Mieter der Wohnung, so bestimmt das Gericht, wer von beiden das Mietverhältnis alleine fortsetzen darf. Wenn nur einer der Lebenspartner Vertragspartei des Mietvertrages war, so kann das Gericht sogar bestimmen, dass der andere in das Mietverhältnis eintreten soll. Der ursprüngliche Mieter muss dann die Wohnung verlassen.
Bei Lebensgefährten findet das LPartG natürlich keine Anwendung. Eine gerichtliche Wohnungszuweisung scheidet damit aus. Hier kommt es entscheidend darauf an, ob beide Partner Parteien des Mietvertrages waren oder nicht. Waren sie beide Vertragsparteien, müssen sie in Absprache mit dem Vermieter selbst bestimmen, wer von ihnen das Mietverhältnis in Zukunft alleine fortsetzen soll. Können sie sich nicht einigen, bleibt ihnen nur die gemeinschaftliche Kündigung.
Ist nur einer Mieter der Wohnung, muss im Falle der Trennung natürlich der andere die Wohnung verlassen. Der Mieter darf den anderen aber nicht einfach aussperren, sondern muss gegen ihn ein Räumungsurteil erwirken und mit der Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Gegen unzulässige Eigenmacht (Auswechseln der Türschlösser) kann der andere eine einstweilige Verfügung erwirken.
Was passiert jedoch wenn ein Partner stirbt. Oft besteht die Angst, dass der überlebende Partner die bisher gemeinsame Wohnung verlassen muss. Waren beide Partner Vertragsparteien des Mietvertrages, so führt der überlebende Partner ganz einfach das Mietverhältnis alleine fort. Unabhängig davon, ob eine LPart eingegangen worden war oder nicht. Aber auch wenn der verstorbene Partner alleine Mieter der Wohnung war, muss der Überlebende diese nicht verlassen. Hier bestimmt das Gesetz, dass der überlebende Partner in das Mietverhältnis eintritt. Voraussetzung ist aber, dass er schon vor dessen Tod mit diesem zusammen in der Wohnung gelebt hat. Diese gesetzlichen Regelungen über den Eintritt des Partners in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters sind unabdingbar. Eine Bestimmung im Mietvertrag, die einen solchen Eintritt ausdrücklich ausschließt, ist kraft Gesetztes unwirksam. Gleiches gilt für die Regelung bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Überlebenden, wenn beide Mieter waren.
Selbstverständlich ist der überlebende Partner nicht gezwungen, die Wohnung beizubehalten. Innerhalb eines Monats, von dem Zeitpunkt an gerechnet, zu dem ihm der Tod des Partners bekannt wurde, kann der Verbliebene, der bisher nicht selbst Mieter war, gegenüber dem Vermieter erklären, dass er nicht in das Mietverhältnis eintreten wolle. Der Eintritt gilt dann als von Anfang an nicht erfolgt. Waren beide Partner Mieter der Wohnung, so kann der Überlebende das Mietverhältnis ebenfalls innerhalb eines Monats, gerechnet ab dem oben genannten Zeitpunkt, außerordentlich kündigen.
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